家づくり初心者講座：注文住宅の検査をしよう

家づくり初心者講座Lecture

基礎知識編

2013.4.23

注文住宅の検査をしよう

待ちに待ったマイホームが、完成するね！
何だか、あっという間だったわ。
その前に、これから住むために検査をするんだね。

注文住宅を建てる際には、決められた制度に基づいていろいろな検査や審査、手続きが行われます。その中で、建築基準法で定められた“建築確認申請”と“中間検査”、“完了検査”は、必ず実施しなければなりません。ただ、検査を行う工程や検査内容は、注文住宅を建てる地域や、建てた注文住宅に対してどんな優遇制度を利用したいかによって変わってきます。

手続きの申請者は、お施主様や依頼会社さんなどいろいろですが、実際には依頼会社さんが行うことが多いようです。検査項目の中で、共通する設計図書・申請関係書類は兼用しても良いことになっています。住宅性能表示制度や長期優良住宅などを申請すると、受けられる優遇は多くなりますが、スケジュール上の制限や費用もかさみます。申請する前に、依頼会社さんによく相談してみましょう。

法的手続きの種類

１、建築確認・検査

建築確認申請は工事の着工前に、住宅の敷地や構造、設備、用途などが建築基準法等の関係法令に適合しているかを確認するために行います。必要書類を役所もしくは指定確認検査機関に申請し、受理されると『確認済証』が交付されます。確認を受けずに工事を着工することはできず、行わないと罰則が適用されます。

また、着工から竣工までの間には、役所もしくは指定確認検査機関による「中間検査」と「完了検査」が義務付けられています。検査を行う工程や検査内容は、地域ごとの建築関係の行政機関によって異なります。その後、検査済証が交付されると登記を行うことができ、注文住宅がようやく“自分の家”になります。

２、住宅瑕疵担保（かしたんぽ）履行法による保険加入

住宅瑕疵担保履行法とは、万が一、施工業者さんが倒産した場合でも、お施主様が瑕疵（かし：欠陥）の補修費用を確保できるよう、施工業者さんへ保険加入または供託金を義務付けした法律です。もしもの事態に困らないよう、工事請負契約を交わすときに施工業者さんが手続きをしているか確認すると良いでしょう。

３、住宅性能表示制度

住宅性能表示制度とは、国土交通省が定める住宅の品質確保促進のためにつくられた法律に基づく制度です。新築住宅の場合、構造耐力、遮音性、省エネルギー性など、10分野・34事項の評価基準があります。評価は、国土交通大臣に登録された第三者機関によって行われ、その結果は住宅性能評価書として交付されます。

申請は任意ですが、住宅性能評価を受けた注文住宅は、地震保険や住宅ローンの金利優遇などが受けられます。また、トラブル発生時には、国土交通大臣が指定する指定住宅紛争処理機関（弁護士会）に紛争処理を申請することができるので安心です。

４、長期優良住宅

長期優良住宅とは、長く良い状態で暮らしていけるような対策を講じられた優良な住宅のことです。認定を受けるための基準は、劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性（点検・補修のしやすさ）、可変性（共同住宅のみ：間取りが変更できる）、バリアフリー性、省エネルギー性、居住環境（街並みに調和する景観）、住戸面積、維持保全計画（メンテナンス計画）の9つあります。特に劣化対策では、構造躯体は100年ぐらい使用できることとされています。検査・審査は、特定行政庁と呼ばれる、その地域ごとの建築関係の行政機関によって行われます。

申請は任意ですが、長期優良住宅の認定を受けた注文住宅は、不動産取得税や住宅ローン控除など様々な税制面での優遇を受けることができます。

この他、住宅ローンを受けるための検査・審査などがあります。
※住宅ローンについては、「住宅ローンを申し込もう」で解説していますので、ぜひご覧ください。

法的手続きのスケジュール

施工前

１、建築確認: 建築確認申請をして、『確認済証』を交付してもらう。
２、瑕疵担保: “１、建築確認”の『確認済証』と“３、住宅性能”の『建設評価申請引受書』をもとに、保険契約の申込みをする。
３、住宅性能: 住宅性能評価申請を行い、設計住宅性能評価書を交付してもらう。
その後、建設住宅性能評価申請を行い、『建設評価申請引受書』を交付してもらう。
４、長期優良住宅: 事前審査が行われ、適合証が交付されたら、認定申請を行い認定証が交付される。

着工中

着工中は、まず施工業者さんや工事管理者さんが、工程ごとに目視や計測、報告書などによる確認作業を行います。その後、それぞれの専門機関が検査者の立場から、中間検査や現場検査を実施します。お施主様も　地縄張りであれば敷地の境界線、電気工事であればスイッチやコンセントの数など、それぞれの工程で確認をしておきましょう。

１、建築確認: 中間検査の申請を行い、中間検査をする。
２、瑕疵担保: 基礎配筋工事や躯体工事が完了したときに現場検査をする。
３、住宅性能: 基礎配筋工事や躯体工事が完了したときに中間検査をする。

竣工時（完成時）

最初に、施工業者さんや工事管理者さんによる仕上がり状況の最終確認、設備機器などの点検と試運転を行います。手直しをした後、専門機関へ申請手続きを行い、検査者による必要な検査・審査を実施します。また、お施主様による最終確認（竣工検査）を行います。

１、建築確認: 工事が完了した日から4日以内に、完了届の提出と完了検査の申請をする。建築基準法に適合していれば、『検査済証』が交付される。
２、瑕疵担保: 工事が竣工したときに行う“１、建築確認”で『検査済証』が交付されたら、保険証券発行を申請して保険証券を交付してもらう。
３、住宅性能: 竣工検査を行い、基準に適合したら建設住宅性能評価書が交付される。
４、長期優良住宅: 工事が竣工したら建築完了確認をする。“３、住宅性能”で『建設住宅性能評価書』が交付されたら、工事完了報告の手続きを行う。

お施主様が行う竣工検査

竣工検査で確認するポイント

設計図書との比較: 契約図書や打ち合わせと異なるところはないか
住宅構造: 建物に傾きはないか
基礎部分に、ひびや鉄筋の不要な露出はないか
室外の仕上がり: 雨どいに破損はないか
バルコニーにひび、欠損、また手すりにがたつきはないか
外壁、屋根部分などにひび、はがれ、欠損はないか
室内の仕上がり: 天井、床、壁紙にはがれ、キズ、漏水のあとはないか
窓や扉に変形や反りはないか、開閉はスムーズか
階段に沈み、傾きはないか、手すりがある場合はがたつきがないか
床下の腐敗、アリの被害はないか
住宅設備: 給排水管、電気配線、照明、冷暖房、換気の不良・不具合はないか
スイッチ、コンセントの個数・位置は適切か
火災報知機や安全設備に不具合はないか

竣工検査では、お施主様、設計士さん、施工業者さんなどの立会いのもと、充分に時間をかけて念入りに確認をしましょう。引き渡しが終了してからでは、キズや不具合が施工中にできたものなのか、完成してからお施主様が付けてしまったものなのかの判断が難しく、補修してもらえなくなる可能性があるからです。

検査を行う時間は、できれば良く見える昼間がおすすめです。竣工検査では壁の内部はもう確認できないので、主に仕上げの状況や建具の開閉状態、設備機器の点検・操作の確認がメインとなります。手直しの必要があったところは、必ず文書にしてもらい、引き渡しまでに直してもらいましょう。そして引き渡しの前に、もう一度最終確認を行います。