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家づくり初心者講座Lecture

• もう少しで、工事に入れるね。

• うれしいわ。もうそろそろ、住宅ローンを申し込みしなきゃね。

• そうだね、申し込みをしてから、すぐに契約ってわけにはいかないみたいだからね。

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住宅ローンの仕組みを知ろう

住宅やリフォームを考えるとき、最初に間取り・プラン・お金のことを、依頼する会社さんと一緒に考えると思います。資金計画を検討するときには、金融窓口に行き、月々の返済額を具体的に出してもらいながら、いろいろと相談するのが良いでしょう。 家づくりを進めていき、予算がほぼ確定した段階で、検討した資金計画をもとにローンの申し込みを行います。

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ローン手続きの流れ

1. 1.住宅ローンの相談
2. 2.ローン申し込み：設計が完成し、建築確認申請が承認され工事請負契約を結んだ後に申し込みをする。
3. 3.審査：経済的な信用を中心に、家族の有無、健康状態、担保物件などを専門の保証会社によって審査される。
4. 4.融資決定
5. 5.ローン契約：融資決定の連絡をもらった後、契約書を交わす。
6. 6.資金受取り：住宅が完成し引き渡された後、資金を受け取り、返済がスタートする。

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住宅ローンの主な借入先

準公的融資

住宅金融支援機構と民間との提携ローンで、代表的なものには「フラット35」があります。取扱い窓口は民間金融機関で、金利はその金融機関によって異なります。

民間融資

都市銀行、信託銀行、地方銀行などの銀行、損害保険会社、ろうきん・ＪＡなどの民間金融機関の住宅ローンです。購入物件の担保価値、個人の返済能力などに応じて融資額や返済条件が決められます。

民間ローンの金利は変動型や固定期間選択型が主流ですが、一部の金融機関では完全固定型も扱っています。金融機関によっては、特定の条件の下でキャンペーンや金利優遇を実施している場合もあります。優遇幅や優遇条件は金融機関によって様々ですが、優遇期間が終了すると金利がアップして返済額が増えることも考えられるので注意が必要です。

公的融資

勤務先に財形貯蓄制度があるサラリーマンが対象の財形住宅融資、自治体が窓口になっている自治体融資があります。

財形住宅融資は、融資を受けるのに1年以上財形貯蓄をしていることや、財形貯蓄額などの基準があります。金利は5年ごとに変動する「5年固定型」で、対象となる住宅の面積や築年数などに一定の条件があります。勤務先に申し込む「転貸融資」と、住宅購入支援機構を通じて申し込む「直接融資」に分けられ、勤務先に融資制度があれば「転貸融資」利用が基本です。

自治体融資は、一般的に金利が低く融資条件もゆるやかなことが多いですが、その自治体によって金利や借りられる金額などは異なります。

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住宅ローンの金利の種類

住宅ローンの金利は大きく分けて「固定型」「変動型」「固定金利選択型」の3タイプに分けられます。住宅金融支援機構は固定型、銀行など民間ローンは変動型と固定金利選択型が基本です。

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ローンの返済方法

住宅ローンの返済方法は、「元金均等方式」と「元利均等方式」の２つがあります。

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つなぎ融資とは

住宅ローンは原則、竣工（完成）した住宅に融資されるので、申し込んでから実行するまでにタイムラグがあります。しかし注文住宅を建てるときは、住宅会社さんへの契約金や着工金、中間金などの支払いがあり、完成後の融資では間に合わない場合があります。そのため、その間の資金を準備しなくてはいけません。この資金が「つなぎ融資」です。建物が竣工して、住宅ローンを正式に融資実行してもらうまでの間、つなぎで借り入れするものです。つなぎ融資を借り入れしている間は、金利のみを支払い、建物引渡し時に実行される住宅ローンで精算するという流れになります。

多くはありませんが、住宅ローンの実行時期と引渡しが同時ではない場合があります。この場合にも引渡しを受けるために、つなぎ融資を利用する場合があります。

注意しなくてはならないのが、つなぎ融資はどの金融機関でも取り扱っているわけではないということです。着工金や中間金を自己資金では支払えないという場合には、住宅ローン選びはまず、「つなぎ融資」が利用できるかどうかから始まります。どんなに金利面などで有利な金融機関であっても、利用できない金融機関の情報を集めては無駄になります。つまり、着工金や中間金分を自己資金で支払うことができれば、手続きの煩雑さが少なくなり、多くの選択肢の中からより有利なローンを利用できる可能性が広がります。

住宅ローンを融資してもらう同じ金融機関でつなぎ融資をしてもらうことになります。工務店さんやハウスメーカーさんとスケジュールを打ち合わせる際には、着工金、中間金はいつ、いくら支払うことになるのか、それとも住宅が竣工してからで良いのかをきちんと確認しておきましょう。

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住宅ローンの繰り上げ返済

繰り上げ返済とは、決められた毎月返済額（ボーナス時加算額があればボーナス時でも可能）とは別に返済を行うことで、ローン残高を予定より早く減らしていくことです。前倒しして元金を減らしたことにより、その分利息が減ります。これが繰り上げ返済の効果です。

当然のことですが、繰り上げ返済は手持ちの現金を使います。言い換えれば、手元の現金が少なくなり、急な出費などが発生した場合に使えるお金がないという状況も起こりうるということです。また、繰り上げ返済は借り換えにも影響することを覚えておきましょう。繰り上げ返済で残返済期間が短くなっていて、年収が下がっていた場合、借り換えが難しくなる事態も考えられます。

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住宅ローンの借り換え

住宅ローンは、店頭金利からの引下げ幅が年々大きくなるなど有利な商品が次々と出てきており、また経済情勢によっては、金利が下がっている場合もあります。今借り入れしているものよりも有利であれば、その住宅ローンに乗り換えることも可能ですが、現在借り入れしている金融機関で借り換えはできません。新たな銀行で今の住宅ローンの残高を借り入れし、そのお金で従前の住宅ローンを完済することを住宅ローンの借り換えといいます。

変動金利型だったものを固定金利型に換えたいなど金利タイプを変更したい場合や、最近では、残りの返済期間を延ばして毎回の返済額を引き下げるための借り換えも可能になってきています。

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住宅ローンの申請時に必要なもの

 

• 住宅ローンの種類も支払い方法もいろいろあるんだね。

• 本当ね。そのときによって金利が変わるから、返済が始まってからも情報をチェックしなきゃいけないのね。

• 住宅ローンの申請が済んだから、あとは審査結果を待つのみだね。

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住宅ローンで知っておくと便利なこと

住宅ローンは「いくら借りられるか」ではなく、「いくら返せるか」が大切です

金融機関から借りられる金額が、返済できる金額とは限りません。月々の返済額を現在の家賃と同じ金額でローンを組み、残りをボーナス払いというのは健全な資金計画ではありません。収入をもとに、生活費、生命保険、家のメンテナンス費など支出の割合と、子供の養育費や学費などライフプランの変化を考慮し、余裕を持った資金計画を立てましょう。

万が一のことも考えて、団体信用生命保険の加入を検討しましょう

団体信用生命保険（通称「団信」）は、住宅ローンの返済途中で死亡・高度障害になった場合に、本人に代わって生命保険会社が住宅ローン残高を支払うというものです。掛け金も安く、また加入時年齢による保険料の違いなどもありません。一家の大黒柱に万が一のことが起こっても、残された家族に家を残すことができます。

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